广东省广州市番禺区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）穗番法楼民初字第37X号

原告：广州ABCD物业管理有限公司。

法定代表人：谢某某。

委托代理人：某某某律师事务所。

被告：郭某某，女，1969年X月X日出生，蒙古族。

委托代理人：周勇，是广东汇俊律师事务所律师。

原告广州ABCD物业管理有限公司诉被告郭某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州ABCD物业管理有限公司的委托代理人某某某、某某某，被告郭某某的委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广州ABCD物业管理有限公司（以下简称ABCD物业公司）诉称，2001年10月7日，原告与广州市番禺区EFGH科技发展有限公司（以下称“EFGH”）签订了《物业管理委托合同》（以下称“物管合同一”），双方约定：自2001年起至2004年止，由原告对鑫润花园一期（以下称“该小区”）提供物业管理服务，并有权按公寓0.7元／月·平方米、别墅1.5元／月·平方米的标准向被告收取物业管理费（以下称“物业费”）。该小约业主委员会（以下称“业委会”）成立后，于2004年11月10日，原告与业委会签订了新一期《物业管理委托合同》（以下称“物管合同二”），双方约定：自2004年11月1日起至2007年10月31日止，继续由原告对该小区提供物业管理服务，并有权按公寓0.7元／月·平方米、别墅1.2元／月·平方米、私家花园0.1元／月·平方米的标准向被告收取物业管理费。2008年1月13日，原告与业委会签订《续签协议》，双方约定：物管合同二内容不变，续签三年，期限自2007年11月1日至2010年10月31日。自2010年11月1日起，由于业委会不复存在的原因，双方没有续签物业管理合同。但原告至令仍按物管合同二约定内容，继续为该小区提供管理服务；该小区业主仍按物管合同二相关约定，向原告缴交该小区物管费及其他费用。

2001年11月20日，被告对其购买的该小区8座102单元别墅（以下称“该别墅”）进行了验收，同日，原告与被告签订了《入住（使用）合约》，被告同意严格遵守《业主公约》、《物业管理服务内容和有关注意事项》及《广州ABCD物业管理公司综合管理规定》之全部条文，该别墅面积为242.50平方米，私家花园面积为267.09平方米，每月应缴物业管理费为291元，花园管理费为26.7元（以下统称“物管费”），分摊电费据实收取；在每月5日前到管理处交纳各项服务费用，逾期按政府部门规定的标准加收滞纳金。

被告自2007年7月份起，便开始无故拖欠物管费和分摊电费至2010年1月份（以下称“该段期间”）。2010年2月份，被告又按时足额向原告支付物管费和分摊电费。虽经原告多次向被告催收，但被告仍一直无理拒付拖欠的物管费和分摊电费。截止至2013年5月31日止，被告累计已拖欠原告该段期间的物管费共计人民币9848.7元、分摊电费共计人民币198.9元。

此外，根据物管合同二第十八、3条的规定，如被告逾期交纳物管费的，原告有权逾期之日起按每日应交物管费的千分之一加收滞纳金。截止2013年5月31日，被告应向原告支付拖欠物管费滞纳金9021元。

原告认为，原告与被告存在着物业管理关系，原告已依约对该小区进行了管理，充分地履行了两份《物业管理委托合同》，并为被告提供了后续物业管理服务；被告亦已实际使用了该别墅，享受了原告提供的物业管理服务。被告拖欠物管费和分摊电费的行为，已构成严重违约，应承担违约责任。为此，原告依法提起诉讼，请求依法判决：一、判令被告向原告支付拖欠鑫润花园一期8座102单元的物业管理费共计人民币9848.7元，分摊电费共计人民币198.9元；二、判令被告向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金共计人民币9021元（滞纳金暂计至2013年5月31日）；三、本案的诉讼费由被告承担。

被告郭某某辩称，一、原告的诉讼请求已经超过两年诉讼时效。二、原告给被告提供物业服务的时间均不在原告诉请的未缴纳物业费期间。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明，原告广州ABCD物业管理有限公司与被告郭某某存在着物业管理关系。自2001年11月20日，原告与被告签订了《入住（使用）合约》开始，原告已依约对被告郭某某的别墅所在小区进行了管理，履行了相应的义务，为被告提供了后续物业管理服务。被告亦已实际使用了该别墅，享受了原告提供的物业管理服务。但被告郭某某一直未向原告缴纳2007年7月份至2010年1月份的物业管理费和分摊电费。原告从2007年7月份到2010年12月份向被告按月陆续发出费用通知单，未得到被告的回应。原告在2012年12月20日向被告寄送律师函催收上述拖欠费用，但被告并未收到。故原告于2013年7月18日，向本院提起诉讼，要求被告向原告支付拖欠的物业管理费和分摊电费及相应的滞纳金。

本院认为，原告具有物业管理资质，鑫润花园业主委员会成立以前，原告经小区建设单位冠迪公司委托对该小区进行物业管理，符合法律规定，原告与冠迪公司签订的原物管合同意思表示真实，内容合法，依法有效，其效力及于原告和鑫润花园的全体业主。其后，鑫润花园业主委员会成立，并经主管部门核准登记，该业主委员会管理，合法有效，原物管合同自此终止，原告依据新物管合同有权继续对鑫润花园实行物业管理。被告作为鑫润花园的业主，应当遵守该合同约定。原告与被告在2010年10月31日后虽无签订书面的物业管理合同，但已形成了事实上的物业服务管理关系，原告仍有权按新物管合同约定的物业管理费标准收取物业管理费。

原告在明知被告拖欠原告2007年7月份至2010年1月份的物业管理费和分摊电费后，并未在两年的诉讼时效内起诉。同时也没有在两年期限内，采取有效方式要求被告支付拖欠款项。故原告的起诉已经超过诉讼时效，对其诉讼请求本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：

驳回原告广州ABCD物业管理有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费138元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审判长　　胡志强

审判员　　林志强

审判员　　黄健华

二〇一三年十一月二十三日

书记员　　蒋风采